집값 천장 쳤나…상승폭 '주춤'·거래량도 급감 - 인천부평, 청라, 문정, 서울 오피스텔. 신사임당X너나위

 

안녕하세요. 디테일코치입니다.

너나위님은 매주 목요일 '부동산'에 대하여 기사를 소개해주시고, 이에 관한 인사이트를 알려주십니다.

또한, 전화사연2(무작위), 접수받은 사연자 2명정도를 매주 상담해주십니다.

유튜브 컨텐츠가 거의 2시간에 육박하는 이상, 대충 보고 넘길 것이 아니라, 정리해서 다시 보기 좋게 하려고 정리한 글입니다.

정리하는 사람도 쉽지 않은데, 직접 강의하시는 분은 대단하신 것 같습니다.

오늘의 기사 테마는 거래량.

기사1. 집값 천장 쳤나…상승폭 '주춤'·거래량도 급감

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=015&aid=0004503530

집값 천장 쳤나…상승폭 '주춤'·거래량도 급감 [식후땡 부동산]

관망세가 대두... 지난달 주택 거래량 급감


->
기사만 봤을 때는, 집 값 떨어진다는 느낌을 받는다.

2021년 2월 실제로 거래량이 줄기는 했다.

10년 전 기사
'작년 서울 아파트 거래량 4만640건... 5년만에 최저

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=011&aid=0002122077

작년 서울 아파트 거래량 4만640건…5년만에 최저

2011-2014년 이후에 계속 거래량이 내려갔다.
침체기가 계속 되었다.

또 다른 기사

'고점 대비 거래량 반토막' 2019년 서울 아파트 거래 전수조사
http://www.bizhankook.com/bk/article/19230

'고점 대비 거래량 반토막' 2019년 서울 아파트 거래 전수조사

2015년에 거래량이 피크였다가, 또 올랐음.


<정리>

*거래량으로 집값의 향방에 있지는 않음. + 헤드라인에 휘들리지 말 것.

*거래량이 줄어듦 2가지 케이스
매물이 많았을 때, 거래가 안 된다 -> 수요가 줄었다는 것
매물이 없어서 거래가 안 된다(품절) -> 가격이 올라감

*지금도 매물이 많지 않다.
너나위님은 부동산 케이스를 실제로 400개 정도 본다고 함.
지금은 매물이 많지 않다고 함.
매물이 있으면, 급등이 나오기는 쉽지 않다.

*그리고 시장의 자정작용을 믿어야 한다.

최근 원래 8억이었다가, 12억으로 뛰어오른 사례가 있긴 하다
그러나 이러한 비정상적인 케이스는 시장이 조정할 수 있다.

추가 질문. 전월세 금지법과 관련하여,
청약받은 사람들이 전세를 못 주니깐 들어오면 원래 살고 있던 전세가 있으니 안 줄어드는 것 아니냐는 반문이 있었음.

-공급은 그대로인데, 수요가 계속 쌓이게 되므로 가격이 오르는 것.
-만일, 전세가 많이 공급이 되면 매매수요가 빨려들어감.






최근에 신사임당님과 너나위님은
https://youtu.be/XZbY7YztorM?t=2078

새로운 광고를 만드셨네요. 관심있는 분은
33분을 보시면 됩니다.

 

사연자1.

52세 여성분.

남편이 도박에 빠짐. 암선고를 받아 세상을 떠남.

다행히 월 400만원을 벌고 있음.

자기자본 : 전세자금, 5억 2천만원


큰아들 정신지체. 25살. 알바

작은아이 대학생인데, 졸업시키고 싶다.

막막 그 자체.


인천 구월동에 전세살고 있음.

온라인판매도 하고 있음. 스마트스토어. 

너나위님의 솔루션

장애인 특공이 있다. 청약통장이 필요하지는 않다. 

장애정도에 따라 가점이 다름.


주민센터에 장애인 복지 담당이 있으니, 알아 볼 것.

지금 인천이 비싸지는 않음.

분양가 자체가 84m(제곱미터)기준으로 5억대.

인천 부평, 계양쪽은 서울로 출퇴근을 많이 함.

인천 사진은 아래와 같다.

서구, 동구, 미추홀구 쪽은 인천 내 생활권에서 머무는 경우도 많음.


사연자께서는 구월동에 거주하고 있음.

분양아파트를 좀 알아보자.


구월 힐스테이트 1단지 아파트 


네이버 부동산에서 '분양'탭을 눌러라.

https://isale.land.naver.com/NewiSaleMobile/Home/#SYHome

네이버 부동산

'포레나인천구월'의 경우와 관련, 

미추홀구, 남동 구월동은 오랜 사람들이 산다.


시티오씨엘 -> 도시개발을 하는 구역.

 

*지적 편집도 -> 지역의 용도를 볼 수 있음.
'빈땅'인데, --> 용현학익 7블록도시개발 사업이 써있음.

 

시티오씨엘 인근은 인천 '청라'와 비슷한 모습으로 될 예정.
아래가 청라의 모습.

청라, 송도와 비슷한 형태로 발전할 가능성이 높아짐.

*만약에 청약이 어렵다고 한다면,

'구월동'의 아파트가 여러개가 있음.
대부분 매수할 수 있음.
20평대를 하면 좋을 것 같다. 


그리고

이제는 52세면, 노후 준비를 하는 것이 맞다.
20평대도 3식구 살기 괜찮다.

국민연금같은 것 가입해서 노후 준비할 수 있도록.

전화사연1.
37세 남성 혼자 사는 중.
중구 오장동 거주.
현금2억
대출 1억 5천 오피스텔
자기자뷴 3억 5천정도
월소득 세후 650만원

소비 월 150만원.

직장 여의도. 가까운 곳 살만한 곳이 안 보임.
소득요건때문에 대출이 어려움.

주상복합이 보이는데, 당산/마포 쪽.
매수하는 것은 어떨지 고민이다.

그리고
전화사연자는 오피스텔을 분양받았다고 함.
서울역에 중림동에 올라가는 20년초 오피스텔 23년 입주하는 것이 있음.
브라운스톤. 서울역센터쪽.

그래서 2주택자가 될 것 같음.

여자친구는 직장 용산.


<너나위님의 솔루션>
내집마련은 내 집이 필요할 때 해야 하는 것.

사연자가 내집마련이 필요한 시기인지 의문.

사연자는 2007년부터 직장을 경험함. 직장생활 10년이 되었으면, 익숙해짐.

너나위님은 너나위님의 이야기를 해줌.

너나위빼고 다 부동산 난리 났던 시기.

그때 차라리 아무것도 안하고 지낸 것이 다행이라고 함.

초년생때 악수를 뒀을 수도 있다.


당장 결혼할 것이 아니면,

재테크 공부를 하는 것이 맞지 않나.

왜냐하면, 집이 필요하지 않은 상황에서는 사기에는

3억갖고 있으면, 대출을 일으키면 5억정도 자금이 있는데, 여의도 접근성이 좋으려면 부천/고양이어야 함.


물론, 집이 필요하면, 사는 것을 추천을 함.


오피스텔 위치가 다행히 좋음.

오피스텔 분양받은 것은 중립포지션을 가진 것임.★

그곳에서 신혼살림해도 괜찮아 보임.


제일 안 좋은 것은 지나간 것으로 계속 후회하는 것.

지금 공부해도 충분함.


사연자2.

35세 동갑 부부.

13년 열애.

남편은 장지역에 근무 소득 세후 240만원

여성 충정로 230만원.

합쳐서 세후 500조금 이 안 됨.


남편이 35만원 비정기적인 수입이 있음(알바 느낌)

여성은 목디스크가 있음. 의료비 지출이 큼.

한달에 저축 여력이 170만원.
대출 월상환 감당금액이 100만원 정도로 계산 됨.


화양동 거주중. 전세 2억대출(4천만원 자기자본)

전세기간 1년이 남음.


양가 부모님 일을 해야 생활이 가능한 세대.

준비못한 노후. 미래를 생각하면 힘듦.

비교는 하지 말아야하지만, 비교를 계속 하게 됨.


여성이 감정노동이 힘듦. 신경쇠약에서 시달리고 있음.


작은 자본이라도 사는 것이 좋을까요?

<너나위님의 솔루션>

30대가 중요하다.

한달에 저축 여력이 170만원. 월상환 감당금액이 100만원 정도로 계산 됨.

장지역, 충정로.

일자리가 많아서 커버되는 대중교통이 많지는 않음.

총 예산 3억으로 서울 가운데에서 매수할 수는 없음.

후보1. '덕소'.

 

좋은 지역은 아니나, 문정역으로 1시간 대에 할 수 있음.

충정로 70분.

이것이 베스트.

또 다른 후보1-1.

'행신동' - 방 2개 짜리. 장지까지 1시간 반, 대신 아내가 40분까지 줄어듦.

내집 마련을 하면 된다. 그러나 이동시간이 길다.

내 집이라는 것이 있지만, 1시간 반은 인생이 없게 된다.


그래서
두 번째 옵션은 전세를 살면서, 돈을 더 버는 방법이 있음.

자양동은 위치대비 저렴한 편.

외국인들이 조금 많이 있음. 환경이 조금 여건이 안 좋은 여건이 있음.


<정리>

일을 더해서 버는 것은 단가가 정해져있음.
★★시간 당 단가를 높이는 방법을 찾아야 한다.

너나위는 불행했던 시기가 있었다.

투자하고 10억을 넘겨서 너무 좋았다.

10억을 하면, 20억30억이 보이기 시작하면서 불행해진다.

-비교는 나자신하고 하긴해야 함.

내가 감사한 것을 봐야 함.

사연자를 부러워하는 사람이 많이 있다.

한달에 600만원을 받으면서, 너나위를 싫어했던 부장이 있었다.
당연히, 일을 안 하고 다른 짓을 많이 하는 것 같으니깐.
회사에 투자한다고 말을 안 함.
너나위는 매일 600만원을 주는 회사가 너무 감사했다고 생각하며 스스로에게 말하니 마음이 좋아졌다고 함.

생각의 전환. 이것을 깨닫지 못하면, 집중해야 하는 포인트가 없음.
지금은 아파트를 살 수는 없으나, 희망이 있다.

35세 1억이 있다는 것은 쉽지 않다.
★★장담하지만, 현금으로 집을 살 기회가 옴.
남과 비교하면 계속 바닥 속으로 들어가게 된다.


신사임당도 코멘트 한다.
신사임당도 돈 때문에 많이 부부싸움하던 시기가 있었다.
신사임당도 주말 알바를 했다. 시간 낭비. 
직장이외의 시간 마저 알바만을 하는 것은 힘들었다.

사업하면서 힘들었지만, '나를위해 사는 것'을 키워야 함.
신사임당도 2015년까지는 4천만원밖에 없었다.

전화연결2.

33살 혼자서 아이 2을 키우고 있음.

9시 최저임금 받으면서 일함.

인천 서창동을 갖고 있는데, 지금 가격이 저렴하다.
이혼하면서, 월세를 주면서 내려옴.
내려와서는 전세 살고 있음.
친정 충남 보령에 거주중.

아이는 어린이집에 맡기고 있음.

매달 120만원을 모으고 있음.

남편으로부터 100만원만 돈 받고 있음.

<너나위님 솔루션>

결국은 서울로 와라.

제일 베스트는 분양권 나와있는것, 매매할 수 있는 것이 있다.

분양권+프리미엄이
지금 갖고 있는 서창보다 저렴한 것이 있으면,
바꾸는 것이 좋다.

잠깐 인천에 대한 설명.

인천 서창지구는  남동구에 있음.

남동구는 구월동, 인천 논현동. 인천 서창으로 나뉨.





비과세 매도가 되면, 바꾸는 것이 좋다.
분양탭을 보고 찾아봐라, 부동산을 가야 함.

파는 것은 아닌 것 같다.


**정리

-저렴한 분양권으로 교환

-안 좋은 것 팔아서 좋은 것 사는 것 vs. 비싼것 팔아서 싼 것 사는 것
:투자의 관점에서는 후자가 맞는 것 같다 . 그러나 대부분 착각을 한다.

인천과 서울의 가격 격차가 좁혀지는 타이밍에 서울로 갈 수 있는 것.

부동산 내공을 쌓아라.
그리고 '행복한 안경'을 써라.
생각하기 나름이다.
이것이 정말 맞다.


끝.


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