올해 전세 더 오를까? (아는선배) - 대구 분석, 구리, 광명, 분당 +노후대비까지-너나위x신사임당

신사임당X너나위 '아는선배' 컨텐츠는

'1가구 1주택'을 위하여

하지 말아야 할 '실수'를 알려주고,

'투자'목적보다는 '실거주 안정'을 위한

재테크 '좀' 아는 선배가 부동산에 대하여 알려주는 방송입니다.


이 글은

동영상 원본 영상이 2시간에 육박하는 이상

한 번 보고 마는 것이 아니라, 요약 정리를 통해 얻어가고자 하는 분들을 위해 정리한 글입니다.



기사1. 돈 없으면 청약 못한다... 새아파트 '전월세 금지법' 시행

반포 '원베일리 첫 대상될 듯

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=015&aid=0004500071

돈 없으면 청약 못한다…새 아파트 '전·월세 금지법' 시행

개념을 이해해봅시다.

<분양가 상한제?>
분양 완판이 나면, 그 다음 수요자에겐
'피'(프리미엄)가 붙음. 

분양가 상한제는 피가 너무 높게 올라가는 등 부동산 가격의 안정을 목표로 하는 것이 있음.

*개인적 의견: 분양가 상한제도 영원한 것이라 볼 수 없음.

<전월세 금지>
2월 19일부터는
청약 당첨된 사람이 '전월세'를 주지 못한다고 함.
분양가가 높으니깐, 전세를 주고 전세금으로 잔금 등을 치러서 들어가는 것이 보통임(대부분 그렇게 함)

위 정책이 시행되면,
'부작용'이 있음
-> 전월세를 놓고 하는 것이 어려움.
-> 전세 공급이 줄어듦.
-> 전세공급이 늘어나게 되면,
전세 가격이 안정화되면서 매매가도 내려가게 되는데,
분양 관련하여 전월세를 놓는 것을 금지를 해버리면 전세 물량이 확 줄어드는 효과가 있음.

cf.입주물량으로 역전세가 나지는 않을까 하는
신사임당의 의견

결국, 분양가의 40%대출 이외의 내야할 분양가격의 60%는 대출조차 못함.

금수저들을 위한..

전월세 금지의 '목적과 취지'
-> 실수요자만 공급을 하겠다.
그러나, 이 정책은 '전세'를 놓고 나중에 들어오겠다는 청약자도 실수요자가 아니라고 보는 시각에서 나온 것.

'원베일리'의 로또는 18억이 있는 사람만 살 수 있는 것..
주변 아크로벨리 -> 34평이 34억.(평당 1억)
원베일리 차익이 거의 18억이 나는 것.

현금 부자 청약자입장에서
더 좋은 것은 경쟁률이 확 떨어지는 것..

원래 청약은 청약점수 60대후반~70점은 원래 인정을 해줬던 것. 그 견뎠던 시간은 인정해줬던 것.

★부자들을 부러워 배아파 할 수도 있겠지만,
궁극적으로 전월세 물량을 줄인다는 것을 유념하라.
★전세가는 앞으로 더 힘들어 질 수 있다.
★자산이랑 현금(Cash)랑 다른 것. 비현실적인 것.
무리하지 않는 선에서 내 집마련을 하자.

<1주택자의 의미>
-전월세 등의 기사에 덜 휘둘린다.
-그래서 자기 일에 집중할 수 있다.
-집값 떨어져도 '다른 곳도 떨어지겠지'라는 생각을 가질 수 있고, 더 좋은 상급지로 이동할 수 있는 기회이기도 함.

기사2. 수도권 아파트 전세 시장 안정 조짐? 연초부터 1억~억 하락 단지 등장

http://www.dt.co.kr/contents.html?article_no=2021020902109932036008&ref=naver

수도권 아파트 전세 시장 안정 조짐?…연초부터 1억∼2억 하락 단지 등장

"가장 높은 가격이지만 직전 최고가인 작년 10월 9억3000만원과 비교하면 보증금이 1억원 가까이 내려갔다."(과연?)

래미안 옥수 리버젠아파트
기사에는 8억이 있다고 함.
어떻게 된 것인지?

위치

 

아파트 실거래.
33평 실거레 - 2월 8일 - 8억 4천만원. 청구권을 행사. 임차인의 계약갱신청구권의 결과 --> 속는 것임.

전세가격의 시장은 2종류!!
-전세시장은 5%가 증액된 '청구권'.
-나머지는 지금 수요를 갖고 있는 사람.
네이버 부동산에서 '호가'를 확인할 수 있음.

계약갱신청구권-> 기존에 2년 임대차계약을 하고 있다가, 임차인이 2년 범위에서 다시 계약을 갱신을 청구할 수 있는 권리를 말함.
4년에 한 번씩으로.


https://www.youtube.com/watch?v=pr2G-J82AA0

○사연1.
39살 대구.

아이2.
외벌이 공연일을 하고 있음.
월소득 3백. 고정지출 300만원.
적자 안 보는 것이 다행인 상황.

침산프루지오 전세로 있다가 집을 사려고 했음.
자본금 7천만원, 현금 3천만원 있으니, 총 자기자본 1억.

Q. 3억 미만 매수 vs. 청약(40점 초반으로 추정).
청약은 괜찮은 지역에 당첨되려면 50점 정도 되어야.
청약 8억 정도 분양가.
자기자본 1억 정도이기 때문에 쉽지 않음.


너나위라면, 집을 살 것이다.

대구에 대한 설명
북구, 동구, 서구, 달서구, 남구, 수성구

매매를 하면,
전세대출 80만원 이자에서 조금 더 아껴서 100만원 정도 갚을 수 있다고 하면,

2억 5천 정도 대출할 수 있음.
3억 5천 정도예산.

북구 침산구가 살기 좋은 편. .

거주 선호도가 높은 편.


청구타운.

달산초에 가까운 곳.
대구 안에서도 좀 저렴한 편.

대구 수성구는 다른 리그(경북 전체의 강남)
17억대 아파트가 있음.
수성구청역이 핵심

경신고가 수능 만점자 4~5명 나오는 곳.
중구쪽이 재개발이 활발.

달서구 상인동 - 아파트 밀집한 곳이 많이 오름.

침산동이
입지나 가치도 비슷함. 실패하지 않을 수 있는 내집 마련.

월 100만원이 더 나와야 함. 그게 아니면, 집을 사면 안 됨.
현금 흐름이 감당이 안 됨.

**월 100을 더 버는것 어떻게...?
-쓰는 것을 아끼는 것.
보험 실비 6천원짜리 드는 신사임당. 75만원이 빠짐.
핸드폰 알뜰폰.
-->80만원을 세이브할 수 있음.

*아이 학교를 가면, 맞벌이하는 것을 권함.
-초등학교 4학년인 사람 중에 맞벌이 하는 사람이 있음.
-댓글에, 취업 지원센터에 가면 아이가 학교에 갔을 때 알선을 해주는 경우가 있음.
-아내 분이 시간이 될 때 할 수 있는 것이 있으면, 50만원 정도는 만들 수 있다.

-->
100만원이 있으면, 2억 5천에 대한 원리금을 갚을 수 있다.
-지금 너무 비싼 전세에 있다고 볼 수 없다. 만족도가 높다는 것이 있지만, 가슴이 아프다.
-내가 먼저, 우리 가족이 먼저여야 하지 않을까.

*대구는 입주물량이 많음 : 전세가가 빠지면, 매매가가 바로 빠지는 시장.
이 집을 구입하고, 매매가격이 빠지면, 일단 있는다.
아니면, 2~3억을 만들어서 다시 집을 이동하겠다는 계획을 세우자.

아이가 공부를 잘한다고 하면, 경명여중으로 고려.

○전화1.

경기도 이천
가족 3명, 애기1(와이프가 혼자 육아 하고 있음)

고향 평촌, 구리. 처가 구리, 남양주 쪽.
청약통장 36점. 나이 30대 초반.
월급 430.저축 250.
평촌, 구리쪽 20평대 6억 고민 중.

여유자금 4천만원, 총 2억.

A.
서울컷 60점, 수도권 경기 괜찮은 곳은 50점.
청약은 안 되는 것. 다자녀, 노부모부양이 아니면, 힘듦.

구리는 동북쪽에 가장 가까움.
인장동에 택지가 있음.

구리는 많이는 비싸지 않은 것 같다. 1단지. 인창 주공 1단지.

5~6억대.
6~7년.
250만원 저축.
150만원정도는 대출 상환이 가능할 것.
3억정도는 대출이 가능해보임.
아내분이 일을 할 수 있다고 하면, 약간의 도움을 받으면서

인창주공
5억정도에 매수가 가능.
6억 정도 방3개 - 주공1단지.
조금 좁아도 되면 2단지. 5억 정도.
6억대로 보면, 중랑구쪽을 봐도 됨. 서울.
신내동. 동성 3차.

처가에 붙는 것이 조금 좋을 것 같다.
보금자리론. 40%가 안 나오니깐, 신용대출 얹어서 해도 됨.
2억인데,
4억정도까지 대출이 감당이 가능함.

네이버 대출 계산기로,
남는 가처분 소득으로 2/3정도만 대출 상환한다고 생각.
신용대출 얹어서 해도 3억 이상 감당이 가능.

Q. 전세기간 1년 정도 남았는데, 
지금 사는 것인지에 대한 질문
이 고민을 지금 하고 말 것인지vs.나중으로 미룰 지

부동산 거래는 두렵지만, 언젠가는 사야 함.
현실적으로는 세끼고 사는 것이 현실적.(너나위님 왈 : 지금 전세로 깔고 앉은 돈이 많음) 


○사연2☆☆
일산 서구에서 분식집.
암투병도 했음.
신대방 2002년 1년 살았다가,
집을 팔아서 철산동 재건축 사놓았음.
광명 뉴타운이 되면서, 재건축 취소.
그렇게 19년이... 흘렀음.

전재산을 넣었기 때문에, 기다렸음. 어느 순간 세를 놓을 수 없는 순간.
관리처분이 되니깐 5년 정도 남음.

아이들 나이가 고3, 중2
신혼에 시작을 했는데..
지금은 터전이 일산으로 됨.

피 4억 6천 매수 문의가 있었는데, 미뤘음.
광명이 앞으로 더 좋아질 것이라는 기대로 갈팡질팡.
안타까워서, 19년을 기다렸는데, 계속 고민.
매도할 지 고민.

1층 상가에 가게도 하고 싶은 꿈도 있어서
다른 지역으류 보증금 대출 껴서 다가구 주택은 어떤지?
매매가 16억이 많아서, 대출 3억정도 되는데,
부담이 되는 것이 맞는지?


너나위 왈
->광명 11번구역. 임장했을 때,
무너지기 일보직전일 때 재개발 한다.
임대가 잘 안나감.
재개발 입주처는 막연히 될 것이라는 희망으로 사지 마라.

광명.
철산역은 전부 아파트
광명사거리는 거의 빌라.

1번출구 쪽
4억 6천은 너무 싼 것.


주변 새아파트
펠리스 아파트, 아크포레 자이 위브를 통해서
앞으로 새아파트 시세를 판단 가능.

광명 아크포레자이위브보다 더 역에 가까우니깐,
더 비쌀 것.

24평은 10억매매가 , 5억 전세가.
조합원 분양가 4억5천정도.
5억 정도의 차액이 있음. 20년을 견딘, 20년 만기 적금.
어렵게 만든 것임.
그 적금 깨지 마세요...

<광명 재건축 현황>
광명 재개발, 철산동 재건축.
철산 주공13 재건축 더딤.

2만5천세대의 신도시가 생김.
위치가 신도림, 가산. 진짜 좋아지는 것.

<조합원이 재개발 후 전월세 놓을 수 있는지 문제>
분양가 상한제는 분양받은 사람은 전세를 못 놓지만,
조합원은 전세를 놓는 것으로.. 확인을 함. (본격적으로 확정된 사실은 아님)

끌고 가더라도 무리가 없음.
★★★월세 받는 것에 혹해서, 아무데나 돈 넣지 마라.
따박따박에 무조건 반사하면 안 됨..
-경매 투자로 월세를 만드는 사람도 있으나, 이는 전문투자자의 이야기.
-사연자가 매수하는 것을 고민하는 도래울은 GTX 호재라서 '털기'좋은 곳.

싼 곳 팔아서 비싼 곳 사면 X.
땅을 치고 후회한다.

일단 실수를 줄여야 함.
인생을 힘들지 않게 하는 것이 방송의 목적.

★노후 준비는?.
주택연금 활용해라.
이 집으로 주택연금을 활용해라.

현재 상황 솔루션★★
안 들어가서 살면,
입주때 5억원으로 형성되면,
5억 전세를 준다.
그러면 5억이 생김.

담보대출을 다 까면, 일산 근처에서 작은 집을 사거나(20평대 구축) 혹은 전세거주를 해도 됨.

광명의 전세가는 올라갈 수 있다->생활비에 보태도 됨.

입주한다음,
국민연금+개인연금을 부어라(60세부터 받는 것)
퇴직연금이 없을 것이기 때문에, 주택연금을 해야.
월 300만원이 나올 수는 있다.

대신 아이에게 주기 힘듦.
욕심만 있고, 행동이 나가지 않으면 돈을 잃게 됨.

<주택연금?>
집 하나만으로 노후준비 마치는 방법(너쏘투 박과장)
'내가 받을 연금 알아보는 법'
https://www.youtube.com/watch?v=cbf6bytxR2I

위 동영상에 고정 댓글에 달린 참고 글 :
* 내가 받을 연금 알아보는 법 http://podbbang.com/ch/1768574?e=22845479

* 4단계 연금으로 튼튼한 노후준비하는 법 http://podbbang.com/ch/1768574?e=22845482 위 링크를 참고해주세요^^

☆☆30대때는 공격적으로 해도 되는데, 50대 때는 너무 공격적으로 하지 말 것.


전화2.


34살 수원 남자.

주거 사다리 희망.
여성은 화성 간월동 직장
남성은 판교, 정자 쪽 직장.

주택 청약 100회정도 공공분양 노림.
소득 1억 7천.
주식 6천만원
영통 아이파크 30평 실거주 용으로 샀음.
영통은 10억 시세.

A. 너나위 왈
광교, 분당 중
분당을 먼저 갈 것 같다.
분당은 수내동, 서현동이 좋음.
양지 한양.
106 전용 84.
15억 정도 됨.

15억과 영통 10억의 차이는 5억.

좋은 지역으로 가고 싶은 목적이라면,
소득이 받춰준다고 하면, 갈아탈 수 있을 때 갈아타야 함.

★지금 5억이 차이나는데, 계속 시세차이를 째려봐라.
10년뒤의 분당은 더 비쌀 것.
갈아탈 수 있는 시기. 가능한 시기를 노려라, 지금 5억 차이.

청약통장은 가져갔을 때 어려운 것 아님.
한달에 10만원 정도 200만원, 300만원을 들고 있을 때.
공공분양을 노리면 다주택자가 되면,
계속 가져가면 됨.
결혼 6월달에 한다함. 축하!.