25번째 부동산 대책, 버블위험? - 신사임당X너나위 성남, 회기역, 신내역, 인천계양, 부천

25년까지 전국 대도시에
약 83만호 주택 공급단지 공급 예정.

현재의 재건축 주택 물량은 130만호 정도 된다고 하니,
83만호가 공급된다는 건 크다.

대책리뷰1.

공공택지 - 빈 땅에 새로 건설하는 것. 수도권으로 생각하면 3기 신도시 같은 곳.


도심공공주택복합사업

1)역세권 - 잠실은 개발이 잘 되어 있다.
반면, 청량리, 이문, 광운대 같이 역세권 개발이 나오는 곳은 잠실과 같지 않기 때문에 개발 이야기가 나오는 것.
-> '높은 건물'이 없는 특징이 있음.

2)준공업지역  - 영등포 문래동 같은 유휴 부지, 주거지로 쓸만한 곳에 공급

3)저층주거지


*공공주도의 의미?
역세권 개발, 재개발은 조합이 주도했었는데,
공공이 주도하겠다는 이야기. 

조합사업 같은 경우 조합설립동의는 75% 동의가 필요했음.
공공주도의 경우 완화해서 2/3(약 67%)로 하자는 이야기가 있음(확정은 아닌듯?)
-> 사유재산권 제한 논란이 나올 수는 있겠다.     

자세한 세부 정책은 봐야 알겠지만, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등의 세부 절차를
Fast-track으로 밟겠다는 이야기.

부동산 가격은 '오를 것 같다'는 불안감이 중요.
지금 '오를 것 같다'라는 마음을
잠재우기 위하여 정부는 공급측면에서 대책을 내놓는 것.

<그러나.. 빠른 공급이 어려운 이유?>

철거, 이주 기간 소요.
착공하고 입주할 때까지 2년반~3년
권리가를 산정해야
감정평가도 해야 함.

즉, 실제 이익이 걸린 돈 문제는 강제로 빠르게 하기 어려움.

예컨대,
일반적인 사업 이익의 10~30%p(현재의 도시계획 수준을 기초로 자력개발 시 수익률 산정)를 주겠다?
어떤 기준으로 할 지는 논쟁이 있을 수 있다.

토지주에게는 우선적으로 들어갈 수 있는 권리
-> 재초환(재건축 초과이익 환수제) 풀어주고, 용적률을 완화할 수 있겠다는 등의 의지가 보이긴 함.

참고. 재초환?
https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2021/02/120028/

LH 주도 재건축, 초과이익환수 면제한다

기사1. 서울세종 집값 급등, 버블위험 커져.. 수도권 고평가

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=421&aid=0005146251

"서울·세종 집값 급등, 버블위험 커져…수도권 고평가"

국토연에서
글로벌 은행 UBS를 기반으로 평가를 함.

고평가 지역은 서울, 세종, 부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 경기, 전남
저평가 지역은 충북, 충남, 전북, 경북, 경남 등이다.

★기사를 보고 다 맞다고 생각하면 안 됨.
★저평가의 기준?
-지역끼리 비교.
부산의 망천동(삼익비치가 9억하던 것이 19억이 됨).
그럼 서울은? 이라는 생각으로 접근.

-전세가율 : 실사용가치.
전세가율이 낮다는 것은 싸지 않다는 것.

<좋은 소식>
사연자 중 노원남 이문동 집 마련 했다는 소식.
지난주 젊은 엄마 - 건강관리 잘 하겠습니다는 소식.

전화1.
성남 거주. 이사 계획.
성남에서 3인가족. 연령대 49. 딸.
희망 평형대 25평~32평. 

가점이 20몇 점.
6~7억 갖고 있다.

다른 곳에 수정구 아튼빌 매수해도 되는 지?

일단 지역 설명

이 쪽이 천지개벽 중임. 재개발 물량이 많고, 실제로 사업 중. 청약이 쉽지 않다.

집을 고를 때,
아이가 중요하다거나,
출퇴근이 중요하다거나의 기준이 있다.

대출이 가능하다고 할 때,

아이의 교육이 중요한 경우 분당쪽으로도 고려 해볼 것.

아튼빌의 경우는 좋은 입지는 아님. 
만일, 성남을 벗어나기 싫다면 아튼빌도 괜찮다.
성남 분당이 주택이 많이 오름.
분당은 수도권 평균보다 더 오름.
많이 올랐다는 것은 저평가 상태가 아니다.
그럼에도 내 집은 있어야 한다. 

아튼빌은 전세가율이 조금 높은 편이다.
자기자본 수준에서 매입을 할 수 있다.
주택을 계속 거주하다 보면 장기적으로 우상향한다.

성남은 입지가 개선되는 곳. 

성남은 빨간 벽돌 등 오랜 주택이 많았음.
최근 재개발, 재건축을 통해서 크고 있다.

Q. 성남 신축과 분당의 비교

분당이 입지한지 30년이 되었는데,
30년 동안의 인프라, 커뮤니티의 클래스가 있다.

새아파트 새로 올라온다고 바로 역전할 수는 없다.

예컨대, 서울 마포의 경우 천지개벽했다.
그러나 목동을 이길 수는 없다.
서울대 가는 학생들이 나와야 한다.


cf.내 생각.
서울대 가는 입시교육의 중요성이 계속 유지될까라는 의문은 듦.


사연1. 
도봉구 41세 아이2 엄마.
2015년도 창동주공아파트. 전세2억에 들어감.
6억이 되버림.
4천만원만 더 주었으면 매입할 수 있었는데,
집 분위기가 빚내는 것을 너무 싫어함.

그 후 30평 주복합으로 이사를 갔음.
둘째가 생겼는데, 장애가 있었음.
자신이 나쁜 사람이라고 느낄만큼 힘들었음.
남편은 공황장애가 오고 응급실에 실려감.

전세자금 2.7억 주식,
퇴직금 기타 다 모으면 4억이 될 수 있음.
남편 의정부 세후 300만원. 여자는 대학 시간 강사 3월부터는 260만원 학교 동대문구.

둘이 합쳐 월소득 560만원.
현재는 무주택자이지만, 청약 가점이 낮음.

첫째는 6살이라 초등학교 주변이었으면 좋겠고,
둘째를 고려하면 지하주차장이 엘리베이터로 연결된 곳이었으면 좋겠다.

-> 솔루션.

*청약 기다리려고 가점쌓았으나, 집값은 2배가 되어버려 오도가도 못하는 케이스가 주변에 많다.

4인 가족 생활비를 월 350만원으로 묶어보면
어떨까 하는 제안.

빠듯하겠지만,
저축할 수 있는 소득이 210만원이 될 수 있다.

대출상환금이 130만원을 기준으로 했을 때
3억5천 정도 대출이 가능할 것으로 보인다.

예산을 7억 5천으로 잡음.

외대앞 주변은 고립된 느낌이 조금 있음.

휘경SK뷰가 제일 비쌈.
84m가 14억. 20평대도 10억이 넘음.

롯데낙천대 2차 - 지하주차가 어려움.

옵션1. 동일스위트리버 - 초등학교가 바로 있음.

병원이 바로 있음. 급한 일있을 때 바로 갈 수 있음.

2007년 식.
3bay
거주하기 좋음.
79m가 7억 중반. 3억대 세낀 매물.

입주할 때는 부모님 댁을 잠깐 살든가하면 좋읗 듯.
역에서 거리가 있긴 하지만,
초등학교, 직장을 고려했을 때 좋음.


옵션2.

대출 부담이 덜 한 곳
중랑역.
신내동 택지

동성3차 아파트
평수 넓힐 수 있음.
20평대 6억.

60평대. 7억 이하
단, 지하주차장이 연결이 안 되었다.

아내는 조금 더 멀어지는 것.
두 선택지 모두 가능하다고 하면 회기쪽.

우려되는 것 : 억울한 생각을 바꿔야 한다.
이 생각이 나한테 도움이 될까?
더 크게 돌아온다.
문제는 덮어둔다고 해결되는 것이 아니다.

내가 깔고 앉을 집은 내리면 내리는 것이고,
오르면 오르는 것이다.
그렇게 공포스럽지 않다.

전세는 시장가격이니깐, 계속 시장에 따라 움직임.
내 집 마련의 중요성.


전화2.

인천 계양구 50대 초반.
직장 부평 계양. 학마을. 수도권 같은 인천.

계양IC 택지 지구
소형주택을 소유중
사자마자 금융위기가 되어서, 금리가 갑자기 8%가 되었음
좀 더 기다려야 하는지?
부양가족이 없어서 가점이 적음.
현금으로 1억 5천 정도.
월현금흐름 세후 5백 정도
대출을 받아서 
계양신도시가 나오니깐, 기다렸다가 옮기는 것이 나을까?


너나위님의 솔루션.

안 올랐을 때는 기다린다.
그게 늦게 올 뿐이다.
물론, 올라간다고 단정하는 것은 아니지만,
떨어질 위험은 별로 없는 것이다.


계산택지
전부 아파트.
임학역.

선택지1. 가격이 오르는 것을 기다린다고 하면 여기를 기다릴 것.

선택지2. 조금 더 나은 환경에서 살고 싶다.

삼산동

송도 들어오기 전에는 인천에서 제일 좋았음.
천 흐르고,

삼산타운 1단지 - 소형 평수.
방3개 4억 정도.

거주하기 편리함. 이사하기 잘했을 정도로 쾌적하긴 함.
아이들이 많음.

삼산동은 종로, 서울역 나가는 것 기준에서
조금 더 뒤로 들어가는 것 아니냐는 사연자.
그러나, 수도권의 사람들은 삼산동이 더 편하다고 함.
(여전히 위 쟁점은 갑론을박 논쟁은 있겠음)

즉, ★★★
다른 사람의 관점에서 볼 수 있어야
재산을 평가할 수 있는 눈이 생기는 것임.
7호선은 강남으로 바로 들어가는 라인임.

사연2.
30대 후반.
마포 서교동 상가건물 15평 2룸.
1억 8천 전세 중 1억1천은 버팀목 7천만원이 있음.

서부쪽으로 출퇴근.
집은 전세 12월 만기
20살부터 경제적 독립을 했음.
동생은 조카를 혼자 키우며 기초수급을 받음.

우리 가족에는 희망이 없는 것 같다.

20대부터 집안의 살림을 감당하며 살았던 사연자.


매달 실수령 3백인데, 전세금 7천만원만 남았다.

돈을 모아야 한다는 의지가 33세부터 꺾였다. 포기하는 기분으로 살았다. 

4년 전 매매자금을 빌렸어야 한다는 생각이 든다.





<솔루션>
방송보시는 분 중에 사연자 같은 사람이 많이 있을 것이다.
너나위님이 사연자라고 생각하고 솔루션을 만들어 봄.


일단 7천만원으로 살 수는 있는 집이 있다.

7호선 역세권.

16,17평. 2억 중반.

내집 마련에서는 이것이 최선임.

그러나 드라마틱한 변화는 없다.


퇴근 시간 이후를 잘 써라.

월상환액을 더 벌기 위한 노력을 할 것.

창업을 공부하는 것이 필요.
현금흐름 100만원만 더 벌어도..

대신 내 집에서 해야 온전히 집중할 수 있음.

혹은 출퇴근 시간을 최소화해라.
보증금 줄여서 딱 붙어서, 전세/월세로 가서
남는 시간 투자를 공부.

만기까지 10달 동안
너나위님이면,
부동산, 주식, 창업 등 100권을 읽을 것 같다.★

나라는 사람에 대하여 탐구를 할 것이다.


신사임당 코멘트.
->
사임당님은 돈을 쫓아서 했다.
PD꿈을 접고, 돈만 쫓아서 갔다.

혼자니깐 시간적 여유가 많다.
집안을 구해내려면 내가 먼저 살아야 한다.
내가 살아남으면 구명조끼를 던진다는 생각으로 .

지금도 가능하다.

신사임당은 2020년 10월 최근 스마트스토어 개설했음. 매출이 7백이 발생하는데, 2백이 남는다고 함. 

스마트스토어는 2~3년 안에 종료된다.
지금 들어가야 한다. 
네이버와 쿠의 대결. 그 이후에는 프리미엄이 없을지도..

5년까지는 브레이크 없이 풀악셀로 밟아야 한다.
힘들었던 시기를 뚫고 지났던 시기가 있다.

창업,부동산,주식 중 하나도 안 해봤으면,
하나라도 골라서 죽을 때까지 패봐라.

자기성공의 경험을 쌓아야 한다.