지난 달 법인 주택 매도 쏟아졌다! 신사임당X너나위 21. 1. 21.

 

기사1. 지난달 법인 주택 매도 쏟아졌는데.. 개인이 다 매수

 

yonhapnewstv.co.kr/news/MYH20210120010800038

지난달 법인 주택 매도 쏟아졌는데…개인이 다 매수

사실상 법인으로 부동산을 소유하는 것은 사망 선고. 종부세가 기본 공제 없이 6%가 내려짐.
10년 동안 60% 오르면, 본전.

법인 매물을 급매물로 매수.
단순히, '법인 물량 빠지니깐 가격 하락하겠지?'라는 생각은 안일한 생각.

1주택은 자본주의에서 중립 포지션(뒤로가지 않기 위하여).
매물 간의 시세 격차가 줄어들었을 때 기회를 잡아야 한다.

예컨대,
서울, 지방 격차가 줄어드는 시점.
평형간 줄어드는 시점.

그 시점은 예측할 수는 없다.

★★지금 하는 방송, 신문기사를 조금씩이라도 '꾸준히' 관심을 가져라.

 

기사2. 풍선효과에... '고양 덕이' 10년만에 분양가 넘었다.

 

news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=011&aid=0003858669

풍선효과에···'고양 덕이' 10년만에 분양가 넘었다[집슐랭]

고양 덕이는 어디일까. 

 

7억에 분양했던 것이, 다시 7억 원이 되었음.
지난 7년 간의 상승장을 보고만 있을 수 없었다.

 

전세 대란으로 매매와 전세의 격차가 좁혀짐. 

 

전세가율이 높았던 시기. 

기본적 개념은 '책'을 통해서 접하고,
★★구체적으로는 '실제 사례'를 보고 배우는 것이 크다.

 

교훈.

(1) 수도권의 경우, 지금 이 가격에 사도 '10년'정도면 꼭지를 잡아도 회복할 수 있다는 사례.
(2) 꼭지를 잡아도 10년을 기다릴 수 있는 집을 사야 한다(영끌이면 못 버틴다).

사진 삽입

대세의 견해 중 반대견해를 생각을 해봐야 한다.
'지금 집을 왜 사?' -> 한 번 집 사는 것도 대안
'현금 쓰레기야' -> 현금 가지고 있어야 한다.

'좋은 곳은 안 떨어져'라는 견해는 항상 그러한 것은 아님.
송파도 마포와 같아지는 시기가 있었다.

아래 그림처럼.

하락장이더라도 거래가 된다.
아파트는 거래가 된다.

그러나. '내 집 마련'이 안 되어 있을 때, 주택을 산다는 것은 대단히 어려운 일이다.

14년 서울 마포보다 부산 사직이 더 비쌀 때도 있었다.

항상 강남에서 상승 기운이 퍼져가는 것은 아님.
지방에서 서울이 상승되는 경우도 있음(수도권, 지방 디커플링- 오르고 내리는 것이 같이 가는 것X)

대전은 2018년부터 올랐음. 메인 단지는 16년.
부산은 2018년부터 올라서, 대전보다 저렴할 때가 있었음. 정비사업이 활발하면서 연제구 등 센터가 가격이 떨어짐. 

신규가 4~5억.

당시 감당 가능한 가장 좋은 것을 사라!라는 조언을 한 너나위님. 
그 분은 남구 대연동푸르지오아파트 당시 5억에 매수하였음(그런데, 지금 11억..)

부동산은 코스피지수처럼 항상 같이 올라가는 것이 아님.
권역별로 오름.

여기서 '영업비밀'★
금리를 올리면 집값이 잡힌다?

서울에만 금리를 올릴 수 있는지?
금리 하나로 주택가격을 설명할 수 없다.
전망을 하지 않는 이유 -> 사람이 할 수 없다.

전망을 무조건적으로 믿을 수 없다.

부동산은 기대심리.
예측을 할 수 없다면, 부동산의 펀더멘털 - 절대가치를 봐야 한다.

사연1. 20대 상담. 29세녀.
자매.
수원시청역 주변 원룸에 거주 하다가
그 후 원룸 전세를 들어감
용인 집 마련하려고 했었음.

세전 7200만원. 동생 3100만원
자본금은 전세금 포함 1억 8천만원(8800, 2000)
전세금 7900만원, 만기 22년 2월.

동생 세대주명의로 중소기업 대출을 받아서, 매매시 대출이 회수됨.
전세낀 매물을 구하는 것도 쉽지 않음.

+ 부모님은 대전 거주 중인데, 주택을 처분하였는데, 집값이 너무 올라버림.

 

너나위 님 : '나는 29살에 뭐했지?'
결론 - 수원에 내 집 마련했으면 좋겠다.

세전 1억 가까이됨. 세후 8000정도(보수적으로)
자매라서 떨어져야 할 경우 있으므로, 2억 정도 대출 일으키는 것이.
동생 명의로 집을 사는 것이 좋음.
동생은 디딤딜 - LTV70%로 하고, 3억 정도면 2억 대출 가능.

수원이 상대적으로 저렴하다고 생각.

권선 H아파트  
전세가율이 높음.

동생 이름으로 전세자금대출 일으켰는데, 바로 회수 되는지?
회수를 3개월 내에 할 것인데, 3개월 동안 살 월세를 사면 됨.
자기자본 1억 + 신용대출 하면 1억일으켜서
매매-전세 만큼 사면 됨.

로드맵 :
권선에 마련하고 → 영통 → 광교 or 수지.
아파트 시세를 볼 것.

 

29세면 5~6년 직장생활을 했는데, 

재테크 신경쓰는 것도 중요하지만, 자신만의 전문성을 쌓는 것이 중요하다고 생각한다.




전화사연1.

남동생 사연. 40중반. 세대주 남동생. 홀어머니와 살고 있음.
1억정도 여유자금 있는데, 어머니는 국민연금 40만원 외에 자금이 없음.
김포거주, 1억 5천만 원 정도.

남동생의 자금 사정을 모르기 때문에, 상담하는 것은 어려움.

그러나 로드맵은 대략적으로 생각해볼 수는 있음.
1억 5천만원으로 집을 사려면 대출을 받아야 하고, 이는 곧 현금의 유출이 생긴다는 것. 
실거주 + 투자 같이 하는 선택은 어려움.

집을 아들에게 주면, 어머니가 힘들다는 생각은 공감한다.
그러나 지금 걱정이 앞서있다.

두 가지 방향 중 하나를 선택해서 노력이 필요하다.
사업해서 소득을 늘리거나
투자를 하는 것.

신사임당 왈 : 주택연금을 받고, 아들이 독립하는 방법도 있지 않나?
그것도 맞다. 그러나 당장 필요한 것은 아님.
아드님의 입장도 들어봐야 한다.

★제일 위험 한 것 : 돈 있는 초보.
부동산 시장을 외면하는 전형적 스토리.
자존심 때문에 여러 채 중에 아무거나 고르지 말 것.

사연2.

김포에 사는 40세 2딸 엄마(고1, 초6 딸).
이혼 소송 중.
400~500정도 사업으로 벌었으나, 지금은 힘들어진 상황.

풍무동 월드메르디앙 24평형.
택배 상하차 14~15시간을 하고 있음.
지금 사는 집이 경매에 넘어갈 문제가 있음.
수입은 7~800만원
1억5천 자기자본
제일 중요한 가치 -> 지금 살고 있는 단지에 머무는 것.


사람을 중요한 가치로 삼는 방송이기 때문에, 꼭 핫한 지역만 할 수는 없다.

김포도 비규제지역이라는 점 때문에, 신축이 상당히 가격이 올랐다.

아이가 학교를 다니는 시기 때문에, 근처에 유지를 하는 것이 좋을 것 같다.
진행하는 이혼과 관련된 내용을 빨리 마무리하는 것이 중요.

1억5천 정도 대출을 일으켜서, 매입을 했으면 좋겠다.

만일 살고 있는 집이 명도될 경우에는 친정에 잠깐 가있는 형식.

소득부분때문에 대출이 걱정.
건강보험료로 자영업자는 대출을 받음.
디딤돌 대출을 알아봐야.
연간 소득이 7천만원이 안 되면 가능.
금리 2%정도. LTV가 많이 나옴.

맞벌이면, 힘듦.
서로 티격태격 힘들 수 있음.
나중에 지나면 부모의 사랑을 알 수 있음.

'너무 힘들다'가 항상 바닥임.

전화2. 노원 33세.
돈 있는 초보.
전세. 아버지 명의의 집. 증여를 받기 어려움.
Q. '내가 있는 집보다 더 나은 집이라는 것을 어떻게 확신을 가질 수 있는지?'

노원구 - 현대아파트(노원역)
길음역 - 서희 스타힐스(주상복합). 8.4억.

서울 7년 정도 오름.
상승장에 막바지에는 비싼 것이 좋음.

너나위님 지난주에 1천명을 검토했다고 함.