팔아야 하는 아파트 특징 - 고양 삼송동, 인천/시흥, 노원2주택, 용인수지, 수지/구리 - 신사임당X 너나위1편 20.11.4.

 

유튜버 신사임당님은 한번쯤 들어보셨을 것입니다.

그리고 너나위님은 잘 모르시는 분도 계실텐데요. 
월급쟁이부자들이라는 채널에서 활동하고 계신 분입니다. 

 

"30대때는 내공을 다질 시기이다"라는 따뜻한 조언을 자주 해주시는 분입니다. 

 

이런 분의 이야기라면 하나하나 다 받아적어서 체화하는 것이 필요하다는 생각에 시리즈별로 

정리해야겠다는 생각이 들었습니다.

 

이러한 책도 쓰셨습니다. 

 

월급쟁이 부자로 은퇴하라

본 글은 원본 영상이 1시간에 육박하는 이상

한 번 보고 마는 것이 아니라, 요약 정리를 통해 얻어가고자 하는 분들을 위해 정리하는 것입니다(저를 포함해서) 

 

 

원본영상은 아래에서 보실 수 있습니다. 

www.youtube.com/watch?v=cnHbP56aa7w

 

 

 

삼송아이파크, 로알듀크 아파트 

 

<최근 폭등의 배경>- 공급이 너무 없다. 

 

16만세대가 공급되면 안정적으로 될 수 있는데, 

14만, 8만 

 

*내년, 내후년 결혼을 생각하는 분에 대한 조언

-> 집값은 내년, 내후년 올라갈 수 있다. 

 

전세가가 올라가면 -> 갭이 차이나지 않던 구축 아파트의 매매가가 올라갈 수밖에 없다. 

2014년때와 비슷한 것으로 보인다(6년 전) 

 

현재는 규제가 너무 강하다. 

 

 

상담 사례 5명가 나옵니다.

 

 

 

상담자1  - 서울 은평구사는 남자. 결혼 3년차

월에 1천만원 정도 되는 사람. 

매달 4백 정도 지출. 

가처분이 월 6백 정도. 

특공도 해봤는데, 어렵다. 

녹번쪽 재개발로 '몸테크'를 하는 것은 어떤지. 

 

몸테크의 기본 전제(다른 편에서도 등장함) 

 

조합은 아래와 같은 절차를 거쳐야 합니다.

 

정비기본계획 수립

정비구역 지정

추진위원회 구성

조합서립인가

사업시행인가

조합원분양신청

관리처분계획인가

이주 및 철거

착공

입주 및 분양처분의 고시

조합 해산/청산

 

등의 절차를 거쳐야 한다.

 

서울시는 이미 비싸다. 재개발로 이득보기가 쉽지 않다(정보, 혜안이 있어야 재개발 단계를 미리 판단하여 들어갈 수 있음) 

 

상담자(무주택자)의 경우 월 6백만큼 모을 수 있으므로, 대출이 10억 정도 일으킬 수 있다. 

9억~10억정도는 9억 미만은 40% 대출이 나오고, 9억 이상은 20%가 나옴. 

이정도면 8억~9억의 월 원리금을 감내할 수 있다.  

 

전세가 5억 정도 하니깐 매매가 전세가가 70% 수준이니깐, 가격이 떨어지더라도 지켜주는 것이 있다. 

 

 

상담자2 시흥남 30대 후반.  

2주택자임. 

시흥(30평)/고양 향동(20평) 2개 보유 중.

거주는 시흥쪽에서

직장은 인천. 

23년까지 시흥은 비과세 기간. 

투자 목적으로 위 2곳을 사긴 했지만, 인천이 근로구역이여서 인천 쪽으로 가긴 해야함. 

송도 퍼스트 파크에 대해서 알아봄. 

1)향동을 팔고, 송도를 가는 것이 맞나 

2)시흥 팔지 않고, 송도에 전세를 가는 것이 맞나. 

 

A: 인천 가는 것에 대해서 의문. 

단, 시흥 아파트를 매도해서 갈 수 있는 선택은 고려 가능. 

인천보다는 고양 향동이 전망이 좋으므로, 향동을 정리하는 것보다는 

향동 전세가가 오를 것이기 때문에 '전세헤징'이 가능하다. 

 

Q. 광명사거리에 투자하는 것은 어떤지? 

가격 투자의 기본은 '싸게 사는 것 '

광명사거리에 목돈이 묶여버릴 수 있음.  

관리처분인가 이후의 물건. 

5억 5천을 길게 묶어놓는 경우 광명쪽 투자도 괜찮음. 내 집 마련때문에 하면 지침. 

재수 없으면 10년 이상기다린다는 자세로 해야함. 

 

결론 : 이미 저평가된 재개발 물건은 별로 없다. 

 

 

상담자3 - 중랑구 일시적 비과세 2주택 상황의 여자. 

아파트 중구의 남산타워(2020.7월 매수),노원구 중계청구(17년 1월 매수) 임사등록(임대사업자)이 되어있음. 

 

Q.노원구 건을 비과세로 팔지, 재테크로 가져갈 지. 

 

일단 앞날은 모름. 

물건을 볼 지 안 볼 지는 10년 뒤의 수요가 있을 지 없을 지를 본다. 

 

본인 생각에 10년 뒤 수요가 있을 것 같은지? 

세금때문에 부담이 된다고 생각. 

 

A: 의사결정할 때는 개인적 상황, 물건의 상황의 상황을 고려해야 한다. 

 

물건의 상황. 

부담이 안 되면, 둘 다 가져가는 것이 좋을 것이라고 본다. (대신 길게) 

 

만일, 부담이 된다고 하면 중랑구를 처분할 것 같다. 

 

리모델링 50%가 안 넘은 곳이 없다. 

가격이 올라왔을 때 샀기 때문에, 중랑구쪽을 처분하라는 의사결정을 할 것.

9억에 사긴 했고, 시세는 13억이 넘음. 

 

전세가가 매매가를 넘어오지 못한 경우는 파는 것이 나을 듯. 

 

양손에 떡을 들고 있는 사람은 부담이 없다. 

그런데, 지금 문제는 아무것도 안 갖고 있는 사람이 문제. 

 

사연자4 - 힘든 분X

남양주 다산역 거주 

2주택 유지 .

다산 1채 

용인 수지 (올해 초 매수. 금호 52평. 1억 올랐음) - 흐름 자체가 

 

Q. 투자 방향성 대형평수의 전망. 

실수요분들이 듣고 있으니깐, 간략하게. 

 

지역에 따라 다름. 소득이 높은 사람은 수요가 있음. 

 

대형 공급이 없으므로, 수지가 있을 수 있는데, 과거의 아픔이 있음. 

소득 수준이 높은 곳이 좋음. 

 

Q.다주택이 맞냐? 

A; 사람에 따라 다르다. 

선택한 이후에 어떻게 하느냐가 중요하다. 

방향이 맞다보기보다는, 무리하지는 말자. 

 

사연자5- 사회초년생 29살

지금 10년된 청약 통장(300만원 통장)

 

청약을 넣어야 할지? 

시드머니를 넣어서 도전을 해도 될지? 

 

부동산은 그전에 관심이 없다가, 결혼할 때 관심이 많음. 

 

신혼특공은 사실상 2자녀 특공이다. 

추첨제 전용 85가 넘음. 33평아파트. 

분양가가 상대적으로 비쌈. 감당할 수 있을까에 대한 부담이 있음. 

 

1)결혼을 하지 않는 경우(당장 집이 안 급한 경우) 

부동산이든, 주식투자이든 공부를 하는 시기로 잡을 것 같다. 

 

굳이 집을 사지 않아도 되는 시기에 사는 것은 애매. 

 

2)당장 집이 급한 경우(사연자도 그러함) 

 

사연자는 서울에 반전세로 살고 있다. 이제 임대료가 많이 올라갈 것이다. 

 

오피스텔은 추천하지 않음. 

 

만일, 결혼 예정이면, 신혼부부의 감당할 수 있는 예산으로 사는 것이 맞다. 

 

-가격이 너무 안 비싼 곳을 사는 것이 맞음. 

-오피스텔은 내 집마련으로 추천하지X.

 

 5~6억 집은 살 수 있을 것 같다. 

직장 뚝섬쪽. 

 

분당선2호선. 5억대 아파트는 없음. 

경기도에 수지, 구리가 있음. 5억~6억사이가 있음. 전세가 높음. 매매가 그 밑으로 가기가 힘듦. 

노원도 있음. 

 

지금 청약은 나오는 사례는 신기루. 임대료가 계속 오른다. 

현재의 가장 문제는 '공급이 없다'는 것이다.